BIP Starostwa Powiatowego w Piszu

STAROSTA PISKI

Pisz, dnia 25.11.2022 r.

GN.683.2.22.2021

DECYZJA

Na podstawie art. 12 ust. 4a, 4f i 5 w związku z art. 18 ust. 1 i 1e ustawy z dnia 10 kwietnia 2003 r. o szczególnych zasadach przygotowania i realizacji inwestycji w zakresie dróg publicznych (tekst jednolity Dz. U. z 2022 r. poz. 176 z późn. zm.) – dalej zwana „specustawą”, art. 132 ust. 1 i 1a, 133 pkt 2 i art. 134 ustawy z dnia 21 sierpnia 1997 r. o gospodarce nieruchomościami (tekst jednolity Dz. U. z 2021 r. poz. 1899 z późn. zm.) – dalej zwana „u.g.n.” oraz art. 104 ustawy z dnia 14 czerwca 1960 r. Kodeks postępowania administracyjnego (tekst jednolity Dz. U. z 2022 r. poz. 2000) – dalej zwana „k.p.a.”

Starosta Piski

1. Ustala odszkodowanie w wysokości 20.059,00 zł (słownie: dwadzieścia tysięcy pięćdziesiąt dziewięć złotych i 00/100) za prawo własności nieruchomości, oznaczonej w ewidencji gruntów obrębu geodezyjnego 0037 Skarżyn, gmina Biała Piska, jako działka nr 13/10 o powierzchni 0,0080 ha, o urządzonej księdze wieczystej nr OL1P/00015267/1, stanowiącej uprzednio własność Pana Zygmunta Pieńczykowskiego (udział ½) oraz Państwa Eugenii i Jana małżonków Pieńczykowskich (udział ½), przejętej z mocy prawa przez Powiat Piski, na podstawie decyzji Starosty Piskiego znak: WZB.6740.I.2.2021 z dnia 15.10.2021 r., udzielającej zezwolenia na realizację inwestycji drogowej dla zadania „Przebudowa (rozbudowa) drogi powiatowej nr 1680N/DK nr 58 – Skarżyn – Sokoły Jeziorne – Prostki/ od km 0+000 do km 9+700 wraz z przebudową mostu w km 1+840 km Pawłocin, gmina Biała Piska”.
2. Odmawia powiększenia ustalonego w pkt 1 odszkodowania o 5% wartości nieruchomości, przysługującego z tytułu niezwłocznego wydania nieruchomości.
3. Zobowiązuje Zarząd Powiatu w Piszu do wpłaty przysługującego odszkodowania:

• zmarłemu tj. Panu Zygmuntowi Pieńczykowskiemu (udział ½) w kwocie 029,50 zł (słownie: dziesięć tysięcy dwadzieścia dziewięć złotych i 50/100) do depozytu sądowego na okres 10 lat,
• zmarłym tj. Państwu Eugenii i Janowi małżonkom Pieńczykowskim (udział ½) w kwocie 029,50 zł (słownie: dziesięć tysięcy dwadzieścia dziewięć złotych i 50/100) do depozytu sądowego na okres 10 lat,

w terminie 14 dni od dnia, w którym niniejsza decyzja stanie się ostateczna.

UZASADNIENIE

Decyzją znak: WZB.6740.I.2.2021 z dnia 15.10.2021 r. Starosta Piski zezwolił na realizację inwestycji drogowej, polegającej na przebudowie (rozbudowie) drogi powiatowej nr 1680N/DK nr 58 – Skarżyn – Sokoły Jeziorne – Prostki/ od km 0+000 do km 9+700 wraz z przebudową mostu w km 1+840 km Pawłocin, gmina Biała Piska. Decyzja stała się ostateczna w dniu 24.11.2021 r.

Zawiadomieniem znak: GN.683.2.22.2021 z dnia 14.12.2021 r. wszczęte zostało z urzędu postępowanie w sprawie ustalenia wysokości odszkodowania za prawo własności nieruchomości przejętej pod wymienioną inwestycję, oznaczonej w ewidencji obrębu geodezyjnego 0037 Skarżyn, gmina Biała Piska, jako działka nr 13/10 o powierzchni 0,0080 ha, o urządzonej księdze wieczystej nr OL1P/00015267/1, stanowiącej uprzednio własność Pana Zygmunta Pieńczykowskiego (udział ½) oraz Państwa Eugenii i Jana małżonków Pieńczykowskich (udział ½).

W trakcie postępowania organ powołał biegłego rzeczoznawcę majątkowego, w celu wykonania operatu szacunkowego, określającego wartość prawa własności ww. gruntów zajętych pod realizację inwestycji drogowej. Wartość nieruchomości określona została według stanu na dzień wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej na kwotę 20.059,00 zł.

Na podstawie zebranego w sprawie materiału dowodowego tutejszy organ zważył, co następuje.

Materialnoprawną podstawą wydania przedmiotowej decyzji stanowią przepisy specustawy. Zgodnie z art. 12 ust. 4 pkt 2 specustawy, nieruchomości wydzielone liniami rozgraniczającymi teren, o których mowa w ust. 2 (linie podziału nieruchomości), stają się z mocy prawa własnością odpowiedniej jednostki samorządu terytorialnego w odniesieniu do dróg wojewódzkich, powiatowych, gminnych (w tym przypadku Powiatu Piskiego – drogi powiatowe) z dniem, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna, za odszkodowaniem ustalonym przez organ, który wydał decyzje o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej.

Zgodnie z brzmieniem art. 18 ust. 1 specustawy, wysokość odszkodowania, o którym mowa w art. 12 ust. 4a, ustala się według stanu nieruchomości w dniu wydania decyzji o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej przez organ I instancji oraz według jej wartości z dnia, w którym następuje ustalenie wysokości odszkodowania. Do ustalenia wartości nieruchomości mają zastosowanie odpowiednio przepisy u.g.n. Artykuł 130 ust. 2 tej ustawy stanowi, że ustalenie wysokości odszkodowania następuje po uzyskaniu opinii rzeczoznawcy majątkowego, określającej wartość nieruchomości.

Zgodnie z art. 134 ust. 1-4 u.g.n. podstawę ustalenia wysokości odszkodowania stanowi, z zastrzeżeniem art. 135, wartość rynkowa nieruchomości. Przy określaniu wartości rynkowej nieruchomości uwzględnia się w szczególności jej rodzaj, położenie, sposób użytkowania, przeznaczenie, stan nieruchomości oraz aktualnie kształtujące się ceny w obrocie nieruchomościami. Wartość nieruchomości dla celów odszkodowania określa się według aktualnego sposobu jej użytkowania, jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodnie z celem wywłaszczenia, nie powoduje zwiększenia jej wartości. Jeżeli przeznaczenie nieruchomości, zgodnie z celem wywłaszczenia, powoduje zwiększenie jej wartości, wartość nieruchomości dla celów wywłaszczenia określa się według alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z tego przeznaczenia.

W myśl art. 154 ust. 1 u.g.n. wskazuje, że wyboru właściwego podejścia oraz metody i techniki szacowania nieruchomości dokonuje rzeczoznawca majątkowy, uwzględniając w szczególności cel wyceny, rodzaj i położenie nieruchomości, przeznaczenie w planie miejscowym, stan nieruchomości oraz dostępne dane o cenach, dochodach i cechach nieruchomości podobnych. Stosownie zaś do art. 154 ust. 2 i 3 tej ustawy, w przypadku braku planu miejscowego przeznaczenie nieruchomości ustala się na podstawie studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gminy lub decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu. Natomiast w przypadku braku studium lub decyzji, o których mowa w ust. 2, uwzględnia się faktyczny sposób użytkowania nieruchomości.

W niniejszej sprawie, podstawę ustalenia wysokości odszkodowania za przejętą z mocy prawa na rzecz Powiatu Piskiego nieruchomość, oznaczonej w ewidencji gruntów obrębu geodezyjnego 0037 Skarżyn, gmina Biała Piska, jako działka nr 13/10 o powierzchni 0,0080 ha, stanowi operat szacunkowy z 30 sierpnia 2022 r., sporządzony przez rzeczoznawcę majątkowego – Pana Jakuba Jórzaka (uprawnienia nr 7306). Operat ten określa wartość przejętej nieruchomości według jej stanu z dnia wydania decyzji ZRiD znak: WZB.6740.I.2.2021 tj. na dzień 15.10.2021 r. oraz poziomu cen na dzień wydania niniejszej decyzji o ustaleniu odszkodowania.

Biegły, badając przeznaczenie planistyczne przejętej nieruchomości ustalił, że dla wywłaszczonej nieruchomości tj. działki oznaczonej numerem 13/10 w dacie 15.10.2021 r. nie obowiązywał miejscowy plan zagospodarowani przestrzennego. Natomiast zgodnie z opisem studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego Miasta i Gminy Biała Piska, uchwalonym uchwałą Rady Miejskiej w Białej Piskiej Nr XXXIII/265/2018 z dnia 22 lutego 2018 r. oznaczona jest jako M1 – tereny wielofunkcyjnej zabudowy wsi.

Według stanu na dzień 15.10.2021 r. działka numer 13/10 użytkowana była jako budowlana, zagospodarowana, ogrodzona od strony drogi ogrodzeniem składającym się ze słupków o wysokości około 150 cm i siatki oraz ramek stalowych z wypełnieniem, z cokołem betonowym, z bramą i furtką stalową, długość przyjętego ogrodzenia – 29 m. Ogrodzenie w średnim stopniu zużyte technicznie. Na działce znajdują się również nasadzenia w postaci drzewek ozdobnych (cyprys kolumnowy), o wysokości około 3 m w ilości 10 sztuk.

W świetle art. 134 ust. 4 u.g.n. jednym z głównych czynników decydujących o wartości nieruchomości dla celów odszkodowania jest przeznaczenie nieruchomości wynikające z celu wywłaszczenia. W przepisach tych występuje tzw. „zasada korzyści” wynikająca z założenia, iż odszkodowanie nie może pomijać zwiększenia wartości nieruchomości spowodowanego przeznaczeniem na cel publiczny. Tym samym, jeżeli takie zwiększenie rzeczywiście nastąpi, osoba wywłaszczana powinna otrzymać odszkodowanie, którego podstawę stanowić będzie nie wartość nieruchomości zgodna z dotychczasowym sposobem użytkowania, lecz wartość nieruchomości określona dla alternatywnego sposobu użytkowania wynikającego z przeznaczenia tej nieruchomości na cel publiczny.

Do określenia wartości odtworzeniowej nieruchomości w działce oznaczonej numerem 13/10, biegły zastosował metodę wskaźnikową na podstawie biuletynu cen obiektów budowalnych „Bistyp” oraz cen oferowanych na wykonanie robót wykonawców regionalnych, uwzględniając zużycie techniczne elementów. Wartość odtworzeniową składników budowlanych oszacowano na kwotę łączną 16.482,00 zł.

W omawianym przypadku przeznaczenie gruntów wywłaszczonej nieruchomości nie jest zgodne z celem wywłaszczenia, jednakże w wyniku analizy zasady korzyści dokonanej przez biegłego rzeczoznawcę majątkowego przyjęto oszacowanie gruntu według dotychczasowego sposobu użytkowania nieruchomości ze względu na korzystniejszą wyceny.

Biegły do określenia wartości rynkowej gruntu zastosował podejście porównawcze, metodą korygowania ceny średniej. Zgodnie z §4 ust. 4 Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (tekst jednolity Dz. U. z 2021 r. poz. 555), przy metodzie korygowania ceny średniej do porównań przyjmuje się co najmniej kilkanaście nieruchomości podobnych (zbiór), które były przedmiotem obrotu rynkowego, i dla których znane są ceny transakcyjne, warunki zawarcia transakcji oraz cechy tych nieruchomości. Wartość nieruchomości będącej przedmiotem wyceny określa się w drodze korekty średniej ceny nieruchomości podobnych współczynnikami korygującymi, uwzględniającymi różnice w poszczególnych cechach tych nieruchomości. Przez nieruchomość podobną rozumie się nieruchomość, która jest porównywalna z nieruchomością stanowiącą przedmiot wyceny, ze względu na położenie, stan prawny, przeznaczenie, sposób korzystania oraz inne cechy wpływające na jej wartość (art. 4 pkt 16 u.g.n.).

Do oszacowania wartości rynkowej gruntu rzeczoznawca majątkowy przeanalizował transakcje rynkowe zaistniałe w latach 2021-2022, dotyczące nieruchomości gruntowych przeznaczonych pod zabudowę na terenach wiejskich, wybierając na tej podstawie do porównania 21 transakcji w zakresie nieruchomości przeznaczonych pod zabudowę na terenach wiejskich, najbardziej podobnych do nieruchomości wycenianej. Biegły ustalił, że ceny transakcyjne prawa własności nieruchomości podobnych z przeznaczeniem pod zabudowę na terenach wiejskich, na analizowanym rynku kształtują się na poziomie od 23,67 zł/m² do 45,91 zł/m². Średnia cena kształtuje się na poziome 37,48 zł/m². Koszt nabycia gruntu działki oznaczonej numerem 13/10, po zastosowaniu współczynnika korygującego dla wycenianej nieruchomości określony został na kwotę 3.577,00 zł.

Zgodnie z opinią rzeczoznawcy majątkowego, dokonana wycena wartości gruntów oparta została na analizie cen transakcyjnych nieruchomości nabywanych pod zabudowę na terenach wiejskich. Zgodnie z dokonaną analizą, taki sposób szacowania odpowiada charakterowi części szacowanej nieruchomości przed wydaniem decyzji drogowej i celowi na jaki została przejęta. Wycena dokonana została przy przyjęciu pewnych założeń, co do rynkowego charakteru transakcji wykorzystanych do porównania. Określona wartość rynkowa gruntu wycenianej nieruchomości mieści się w przedziale cen transakcyjnych uzyskiwanych za nieruchomości podobne. Uwzględniając powyższe można stwierdzić, że wyliczona wartość jest aktualną wartością gruntu na datę wyceny.

Dokonana przez organ ocena operatu szacunkowego, w konfrontacji z brzmieniem przepisów u.g.n. i Rozporządzenia Rady Ministrów z dnia 21 września 2004 r. w sprawie wyceny nieruchomości i sporządzania operatu szacunkowego (tekst jednolity Dz. U. z 2021 r. poz. 555), pozwala stwierdzić, iż sporządzony na potrzeby niniejszego postępowania operat szacunkowy nie zawiera nieprawidłowości, jest wiarygodny, przejrzysty, nie zawiera braków czy też pomyłek. Zawiera on wszystkie elementy wymagane przepisami prawa i może zostać przyjęty jako dowód w sprawie o ustalenie wysokości odszkodowania.

Ponadto zgodnie z art. 18 ust. 1e specustawy, w przypadku, w którym dotychczasowy właściciel lub użytkownik wieczysty nieruchomości objętej decyzją o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej odpowiednio wyda tę nieruchomość lub wyda nieruchomość i opróżni lokal oraz inne pomieszczenia niezwłocznie, lecz nie później niż w terminie 30 dni od dnia, w którym decyzja o zezwoleniu na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna, wysokość odszkodowania powiększa się o kwotę równą 5% wartości nieruchomości lub wartości prawa użytkowania wieczystego.

„Wydanie” nieruchomości, o którym mowa w treści art. 18 ust. 1e specustawy w określonym terminie oznacza, że w tym terminie powinno dojść do przekazania nieruchomości inwestorowi albo w sposób wyraźny (przez złożenie stosownego oświadczenia woli), albo w sposób dorozumiany, tj. gdy właściciel nie czyni przeszkód w objęciu nieruchomości w posiadanie przez inwestora. Oczywistym jest jednak, że aby to bierne zachowanie byłego właściciela mogło skutkować otrzymaniem 5% bonusu to konieczne jest aby w terminie określonym w tym przepisie inwestor objął nieruchomość w posiadanie. W przeciwnym wypadku nie można mówić o faktycznym wydaniu ani o tym, że do niego doszło w przypisanym terminie. Do wydania w sposób dorozumiany nie wystarcza bowiem jedynie wola wydania po stronie wydającego. Potrzebne jest jeszcze objęcie tej nieruchomości w posiadanie przez inwestora. Dopiero wówczas można mówić o dorozumianym wydaniu (przekazaniu) nieruchomości inwestorowi. 

W przedmiotowej sprawie decyzja Starosty Piskiego znak: WZB.6740.I.2.2021 z dnia 15.10.2021 r. zezwalającej na realizację inwestycji drogowej stała się ostateczna w dniu 24.11.2021 r. Zatem wydanie przedmiotowej nieruchomości winno było nastąpić w terminie 30 dni od tej daty, tj. do dnia 24.12.2021 r. Pismem znak: GN.683.2.2022 z dnia 20.09.2022 r., organ prowadzący postępowanie wystąpił do inwestora - Powiatowego Zarządu Dróg w Piszu z prośbą o podanie informacji m. in., czy przedmiotowa nieruchomość została wydana przez jej poprzedniego właściciela, a także w jakim terminie został przekazany teren budowy wykonawcy inwestycji. W odpowiedzi Powiatowy Zarząd Dróg w Piszu pismem znak: PZD.0702.97.2022.ZK z dnia 29.09.2022 r. poinformował, że w określonym terminie nie doszło do wydania przez dotychczasowego właściciela przedmiotowej nieruchomości inwestorowi ani też, że teren nie został przez inwestora  przekazany dla wykonawcy inwestycji. Mając na uwadze otrzymane informacje od inwestora  organ uznał, że w powyższej sprawie nie zaszła przesłanka dająca podstawę do zastawania przepisu art. 18 ust. 1e pkt 1 specustawy, i tym samym odmówił powiększenia kwoty odszkodowania o 5% wartości nieruchomości.

Stosownie do art. 10 §1 oraz art. 49 k.p.a. pismem znak: GN.683.2.22.2021 z dnia 04.11.2022 r. strony postępowania zostały powiadomione o możliwości zapoznania się z aktami i wypowiedzenia co do zebranych dowodów i materiałów w terminie 7 dni, licząc od dnia doręczenia zawiadomienia. W podanym terminie nie zostały wniesione żadne uwagi ani zastrzeżenia do prowadzonego postępowania odszkodowawczego.

Ustalone w pkt 3 niniejszej decyzji odszkodowanie za przedmiotową nieruchomość Zarząd Powiatu w Piszu zobowiązuje się złożyć do depozytu sądowego, po zwaloryzowaniu na dzień wypłaty,  w terminie 14 dni od dnia, w którym niniejsza decyzja stanie się ostateczna.

Pouczenie

Od niniejszej decyzji służy stronom prawo wniesienia odwołania do Wojewody Warmińsko-Mazurskiego za pośrednictwem Starosty Piskiego, w terminie 14 dni od dnia jej doręczenia.

Jednocześnie informuję, że na podstawie art. 127a k.p.a. „w trakcie biegu terminu do wniesienia odwołania strona może zrzec się prawa do wniesienia odwołania wobec organu administracji publicznej, który wydał decyzję. Z dniem doręczenia organowi administracji publicznej oświadczenia o zrzeczeniu się prawa do wniesienia odwołania przez ostatnią ze stron postępowania, decyzja staje się ostateczna i prawomocna.”.

Na podstawie art. 130 §4 k.p.a. decyzja podlega wykonaniu przed upływem terminu do wniesienia odwołania jeżeli jest zgodna z żądaniem wszystkich stron lub jeżeli wszystkie strony zrzekły się prawa do wniesienia odwołania.

Na podstawie art. 49 k.p.a. strony mogą być zawiadamiane o decyzjach i innych czynnościach organów administracji publicznej przez obwieszczenie lub w inny sposób zwyczajowo przyjęty w danej miejscowości, sposób publicznego ogłaszania, jeżeli przepis szczególny tak stanowi, w tych przypadkach zawiadomienie bądź doręczenie uważa się za dokonane po upływie 14 dni od dnia publicznego ogłoszenia.

Z up. STAROSTY

mgr Tomasz Borucki

NACZELNIK WYDZIAŁU

Gospodarki Nieruchomościami