Podstawa prawna

Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93, art. 140

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r.
Kodeks cywilny.

Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93, art. 143-144

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r.
Kodeks cywilny.

Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93, art. 147

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r.
Kodeks cywilny.

Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93, art. 151

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r.
Kodeks cywilny.

Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93, art. 222

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r.
Kodeks cywilny.

Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93, art. 231

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r.
Kodeks cywilny.

Dz. U. z 1964 r. Nr 16, poz. 93, art. 347

Ustawa z dnia 23 kwietnia 1964 r.
Kodeks cywilny.

Dz. U. z 2003 r. Nr 80, poz. 717, art. 4

Ustawa z dnia 27 marca 2003 r.
Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne.

Dz. U. z 2003 r. Nr 80, poz. 717, art. 6

Ustawa z dnia 27 marca 2003 r.
Planowanie i zagospodarowanie przestrzenne.

Dz. U. z 2003 r. Nr 207, poz. 2016, art. 4

Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r.
Prawo budowlane.
Tekst pierwotny: Dz. U. z 1994 r. Nr 89, poz. 414
Tekst jednolity: Dz. U. z 2000 r. Nr 106, poz. 1126

Dz. U. z 2003 r. Nr 207, poz. 2016, art. 32

Ustawa z dnia 7 lipca 1994 r.
Prawo budowlane.
Tekst pierwotny: Dz. U. z 1994 r. Nr 89, poz. 414
Tekst jednolity: Dz. U. z 2000 r. Nr 106, poz. 1126

(Pokaż osobno cały poniższy dokument ▼)

Marian Wolanin

Budowa na cudzym gruncie

1. Uwagi ogólne

Podstawowym atrybutem wykonywania prawa własności nieruchomości jest korzystanie z niej w granicach określonych przez ustawy z wyłączeniem innych. Korzystanie to może przy tym polegać w szczególności na jej zabudowywaniu. Realizacja zabudowy na nieruchomości stanowi zatem przejaw wykonywania przysługującego prawa własności, a jej dokonywanie musi się mieścić w granicach ustaw regulujących problematykę gospodarowania przestrzenią i budowlaną.

Gospodarowanie przestrzenią, jako wykonywanie prawa własności, reglamentowane jest przynajmniej w dwóch dziedzinach systemu prawnego w Polsce – w prawie administracyjnym i w prawie cywilnym. Chociaż prawo własności stanowi domenę prawa cywilnego, jako prawa rzeczowego o najszerszej treści jego wykonywania, to jednak granice jego wykonywania wyznaczane są w aktach prawnych o rodowodzie administracyjnym.

2. Reglamentacja administracyjnoprawna

Sposób wykonywania prawa własności nieruchomości kształtują wraz z innymi przepisami prawa ustalenia miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego, jako przepisy prawa miejscowego. Plan miejscowy służy przy tym ustaleniu przeznaczenia terenu, rozmieszczeniu inwestycji celu publicznego oraz określeniu sposobów zagospodarowania i warunków zabudowy terenu.

Każdy, kto posiada tytuł prawny do danego terenu, ma prawo w granicach wyznaczonych przede wszystkim przez ustawę z dnia 27 marca 2003 r. o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym (u.p.z.p.) do jego zagospodarowania zgodnie z warunkami ustalonymi w miejscowym planie zagospodarowania przestrzennego, jeżeli nie narusza to chronionego prawem interesu publicznego oraz osób trzecich. Każdy ma bowiem prawo do ochrony własnego interesu prawnego przy zagospodarowaniu terenów należących do innych osób lub jednostek organizacyjnych. Wynika z tego, że zagospodarowanie terenu determinowane jest nie tylko koniecznością posiadania do niego tytułu prawnego, ale również ustaleniami planu miejscowego, a także koniecznością zapewnienia ochrony interesu osób trzecich w zakresie korzystania przez nie z przestrzeni.

W przypadku zaś braku planu miejscowego, warunki zabudowy i zagospodarowania terenu określane są w dwóch rodzajach decyzji o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, w zależności od rodzaju inwestycji, która ma być realizowana. Dla inwestycji celu publicznego warunki zabudowy i zagospodarowania terenu ustala się w decyzji o ustaleniu lokalizacji inwestycji celu publicznego, natomiast dla inwestycji niepublicznej w decyzji o warunkach zabudowy. Omawiane decyzje mogą być wydane jedynie w przypadku braku planu miejscowego i to każdemu, kto o taka decyzję wystąpi, niezależnie od tego, czy wnioskodawca ma tytuł prawny do terenu mającego być objętym wnioskowaną lokalizacją inwestycji. Decyzja taka może być więc wydana zarówno osobie mającej jakikolwiek tytuł prawny, jak i takiego tytułu prawnego nie mającej.

Samo zatem ustalenie lokalizacji inwestycji na danym terenie nie jest zależne od posiadania do niego tytułu prawnego, ponieważ lokalizacja inwestycji stanowi jedynie prawnie określony sposób udzielenia informacji o dopuszczalności, przewidzianej obowiązującymi przepisami prawa, zagospodarowania danego terenu, szczególnie w sposób budowlany. Uzyskanie zaś informacji o inwestycyjnych możliwościach na danym terenie nie stanowi przejawu wykonywania praw do tego terenu, a stanowi przyczynek do uzyskania praw do tego terenu przez inwestora, jeżeli uzyska on pozytywną informację co do wnioskowanej do lokalizacji inwestycji.

Realizacja inwestycji budowlanej na nieruchomości stanowi już jednak taki sposób faktycznego korzystania z niej, iż poddana została ustawowej reglamentacji dopuszczalności jej rozpoczęcia, kontynuacji, zakończenia i rozpoczęcia jej użytkowania w ramach ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – Prawo budowlane (pr. bud.). Według jej postanowień każdy ma prawo zabudowy nieruchomości gruntowej, jeżeli wykaże prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane i pod warunkiem zgodności zamierzenia budowlanego z przepisami.

Zaznaczyć należy, iż reglamentacja prawna procesu budowlanego nie wynika z samego faktu zapewnienia ochrony prawnej tym, którzy mają tytuł prawny do nieruchomości, tak aby inwestycji budowlanej nie mogła realizować osoba nie mająca jakiegokolwiek tytułu prawnego na cele budowlane, ale także dla zapewnienia bezpieczeństwa wszystkich uczestników procesu budowlanego, a następnie użytkowników obiektu i osób trzecich.

Proces budowlany, z racji rodzaju i zakresu robót budowlanych zamierzonych przez inwestora do wykonania, musi być poprzedzony uzyskaniem przez inwestora decyzji administracyjnej o pozwoleniu na budowę bądź też wymaga zgłoszenia przed upływem terminu 30 dni do dnia rozpoczęcia stosownych robót budowlanych. Pozwolenie na budowę może przy tym otrzymać jedynie osoba, która złoży m.in. oświadczenie, pod rygorem odpowiedzialności karnej, o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane. Złożenie oświadczenia o posiadanym tytule prawnym na cele budowlane nie zastępuje samego tytułu prawnego, lecz jedynie dokument poświadczający przysługiwanie takiego tytułu, który z różnych względów nie może być przedłożony do wydania pozwolenia na budowę. Już z samego prawnie określonego wzoru oświadczenia o tytule prawnym do terenu na cele budowlane wynika, iż w jego treści należy wskazać na dokumentowe źródło przysługującego tytułu prawnego do nieruchomości (np. księga wieczysta o wskazanym numerze, w której wpisane jest prawo własności lub inne prawo; umowa, z której wynika ustanowienie określonego prawa; decyzja administracyjna lub orzeczenie sądu wydane w przedmiocie nabytego prawa).

(...)